## ## ####
Одной строкой:


Новая версия Гражданского кодекса. «Плюсы» и «минусы» ведущей роли нотариусов

Бизнес / Право  •  Опубликовано 29.04.2011  •  3492 просмотров
Новая версия Гражданского кодекса. «Плюсы» и «минусы» ведущей роли нотариусовВ последнее время внимание юридического сообщества приковано к масштабнейшему проекту реформирования гражданского законодательства. Во исполнение Указа Президента РФ от 18.07.08 № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса РФ» Исследовательский центр частного права и Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ разработали Концепцию развития гражданского законодательства (далее – Концепция), которая впоследствии приняла форму проектов конкретных изменений в Гражданский кодекс.
Изменения коснулись всех сфер деятельности гражданского права, и каждое из них заслуживает отдельного внимания. В данной статье хотелось бы остановиться на трех конкретных изменениях, которые, по моему мнению, существенно затрагивают интересы большинства хозяйствующих субъектов в России.
Статья 8.1 Проекта предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для чего это нужно, становится ясно, если обратиться к Концепции. В ней отмечалась необходимость устранения существующего в настоящее время смешения регистрации прав на недвижимое имущество
и регистрации сделок с недвижимостью. Во исполнение этой идеи Проект изменений предусматривает, что государственной регистрации подлежат только сами права на недвижимое имущество, их возникновение, изменение и прекращение. Сделки с недвижимостью не регистрируются в реестре, но подлежат нотариальному удостоверению. Другими словами, проверка законности сделок с недвижимостью и соблюдения всех необходимых формальностей перекладывается с органов Росреестра на нотариусов (п. 1 ст.163 Проекта).
То, что в вышеуказанной статье 8.1 речь идет именно о сделках с недвижимостью, становится понятно из статьи 131 Проекта, где прямо указано, что право собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки, сервитут, ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право оперативного управления, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
Другими словами, теперь граждане, которые хотят купить, продать недвижимость, должны будут сначала заверить договор у нотариуса, а только потом обращаться в Регистрационную палату.
В связи с тем что сделка подлежит нотариальному удостоверению, а приобретение прав – государственной регистрации, возникает вопрос о том, с какого момента приобретатель по сделке становится собственником объекта недвижимости. Ответ на этот вопрос дает пункт 1 статьи 243 Проекта изменений в раздел II Гражданского кодекса: «Право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом». Следовательно, договор, заверенный нотариусом, считается заключенным, однако правовых последствий в виде перехода прав на объект он еще не влечет. Для этого необходимо, чтобы любая из сторон сделки подала заявление о внесении записи в реестр через нотариуса (п. 2 ст. 8.1 Проекта) в органы регистрации.
По моему мнению, данное изменение обоснованно только в случаях перехода права собственности на жилые помещения, где хотя бы одной из сторон является физическое лицо. Дело не только в возможном мошенничестве. Граждане часто не могут в полной мере оценить правовые последствия заключаемой сделки в силу возраста, социального статуса, образования и т. д. Но даже в отношении таких сделок система двойного контроля может не улучшить ситуацию, а сделать ее более запутанной. Во-первых, возможна конкуренция полномочий между госрегистраторами и нотариусами. За какую часть проверки законности отвечает каждый из них? Такие полномочия должны быть разграничены. Во-вторых, необходимо жесткое регулирование тарифов на услуги нотариусов. В-третьих, для нотариально удостоверенных сделок целесообразно изменить порядок регистрации, чтобы нотариус подавал документы на регистрацию удостоверенной им сделки без участия сторон, может быть, по почте. Эффективность услуги будет очевидной, а ответственность нотариусов за качество работы повысится. В отношении прочих сделок, где, например, одной из сторон выступает юридическое лицо, нотариальное удостоверение я считаю нецелесообразным. Отрицательный пример – обязательное нотариальное удостоверение сделок при продаже долей в ООО. Эта мера только усложнила жизнь юристам и увеличила расходы на сделки, ноне улучшила ситуацию с фирмами-однодневками, фиктивными учредителями и рейдерством.
Основная причина негативной реакции на предлагаемые изменения очевидна: обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью существенно повысит затраты на проведение этих сделок (за счет оплаты услуг нотариусов), а также усложнит процедуру их оформления. Еще одно опасение связано с тем, что за регистрирующим органом в Проекте все равно оставлено право проверять законность нотариально удостоверенной сделки при получении заявления о возникновении, изменении или прекращении права на имущество (п. 4 ст. 8.1 Проекта). Следовательно, фактически предполагается двойная проверка разными субъектами: сначала нотариусом, затем – регистрирующим органом. Это означает, что теоретически не исключены конфликты, когда нотариус сочтет сделку законной, а регистрирующий орган – нет. Как это влияет на статус сделки и как в этом случае должен поступить регистрирующий орган (оспорить сделку или просто отказать в регистрации права), Проект умалчивает. То есть покупатель недвижимости может оказаться в щекотливой ситуации: с одной стороны, он законный приобретатель, чье право удостоверено никем не оспоренной сделкой. С другой стороны, он не может зарегистрировать свое право на приобретенный объект, и, следовательно, оно у него не возникло. Единственный, по моему мнению, положительный момент данных изменений – надежность. При условии нотариального удостоверения сделок и последующей регистрации прав обеспечивается наибольшая защита прав участников сделки (особенно приобретателя), так как нотариус проверит полномочия сторон, их волю, принадлежность имущества, соблюдение прав третьих лиц и ряд других важных фактов.
Вышеуказанный проект предусматривает также изменения, связанные с представительством, выдачей доверенностей от имени юридических и физических лиц. Согласно пункту 2 статьи 185.1 Проекта, лицо, для представительства перед которым выдана доверенность, вправе отказать в признании полномочий представителя, доверенность которого не удостоверена нотариально. Предусмотрен ряд исключений из этих правил, однако все они касаются лишь доверенностей физических лиц. Следовательно, при заключении договора любого вида и совершении иных юридически значимых действий (например, при выполнении обязательств по договору) контрагенты компании вправе требовать от ее представителя нотариальную доверенность, если иное не предусмотрено в договоре.
В Концепции необходимость данного изменения объяснялась широким распространением в гражданском обороте поддельных доверенностей. По мнению разработчиков, предлагаемая норма должна обеспечить справедливый баланс интересов сторон правоотношений. Предлагаемые изменения в равной степени распространяются на доверенности как физических, так и юридических лиц. Однако именно в практике компаний (юридических лиц) эти поправки могут стать наиболее ощутимыми. По смыслу предлагаемых изменений нотариальная форма доверенностей юридических лиц не является обязательной. Отсутствие нотариальной формы лишь позволяет контрагенту не признавать полномочия представителя. Что это меняет практически? Ведь и сейчас ничто не мешает отказаться от подписания договора с представителем по доверенности, если ее подлинность вызывает сомнения.
Коллеги, которые отрицательно относятся к возможности требования нотариальной доверенности от юридических лиц, обосновывают свою позицию неоправданным затруднением гражданского оборота. По их мнению, необходимость обращения к нотариусам снизит быстроту заключения сделок и совершения иных юридически значимых действий. Достаточно представить, сколько доверенностей придется удостоверить нотариально, например, крупной торгово-закупочной компании с большим количеством контрагентов.
В противовес возражениям противников нормы о праве требовать от представителя нотариальную доверенность сторонники данного предложения приводят следующий аргумент: фактически Проект предусматривает компромиссный вариант, не закрепляя обязательность нотариального удостоверения любой доверенности, а лишь оставляя за лицом, в отношениях с которым выступает представитель, право требовать именно нотариальную доверенность. Воспользоваться таким правом или нет – остается на усмотрение данного лица в зависимости от обстоятельств. Иными словами, если компания желает обезопасить себя от риска, например, подписания договора неуполномоченным лицом, она вправе требовать нотариально заверенную доверенность на подписанта. Если компания пытается избежать усложнений гражданского оборота, можно включить в договор с контрагентом условие о том, что ни одна из сторон при исполнении данного договора не вправе требовать от представителей другой стороны нотариальную доверенность. Это вполне оправдано в случаях, когда речь идет об отношениях с давним, проверенным и надежным контрагентом.
Кроме этого, нововведения коснулись и нотариального заверения решений общего собрания участников ООО и ОАО, а также состава участников, присутствовавших при их принятии.
Решения общего собрания участников корпорации и иного постоянно действующего коллегиального органа корпорации (п.п. 1 и 3), а также состав участников, присутствовавших при их принятии, подлежат нотариальному удостоверению (п. 4 ст. 65.3 Проекта).
При этом под корпорациями в Проекте понимаются юридические лица, учредите
ли (участники) которых обладают правом на участие в управлении их деятельностью (правом членства), то есть хозяйственные товарищества и общества, кооперативы, общественные организации, ассоциации и союзы (п. 1 ст. 65.1 Проекта). Под постоянно действующим коллегиальным органом понимается наблюдательный или иной совет, контролирующий деятельность исполнительных органов, который образован в компании в случаях, предусмотренных законом или уставом (п. 3 ст. 65.3 Проекта). Цель данного предложения очевидна. Это попытка пресечь многочисленные злоупотребления в части организации и проведения общих собраний в ООО и АО (подтасовки в составе участников, присутствовавших на собрании, подсчете голосов при принятии решений, включение в протокол итогов голосования по вопросам, которые вообще не обсуждались на собрании), а также исключить использование поддельных протоколов собраний рейдерами.
На мой взгляд, норма о нотариальном удостоверении решений общего собрания участников корпорации и коллегиального исполнительного органа нецелесообразна. Она накладывает существенные обременения на корпорации. С одной стороны, это дополнительные материальные издержки, что особенно актуально для малого бизнеса. С другой стороны, это временные «затяжки», так как участникам корпораций для принятия решения потребуется планировать свою деятельность с учетом вызова нотариуса.
Как и в отношении предыдущих двух нововведений (о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью и доверенностей), наибольшее недовольство вызывает усложнение и значительное удорожание процедуры заверения решений общего собрания в хозяйственных обществах. Есть опасения, что изначальных целей – пресечения злоупотреблений при проведении собрания – новая норма не достигнет, так как у недобросовестных компаний найдутся свои «карманные» нотариусы и вся процедура превратится в обычную формальность.
Кроме того, в Проекте не прописано, какое значение будет иметь для третьих лиц факт нотариального заверения решения общего собрания и списка его участников, действительно ли тогда решение или нет. А также не указано, означает ли такое нотариальное удостоверение проверку законности решения, принятого на собрании, или нотариус, по сути, должен просто заверить документ. Многих волнует вопрос о том, будут ли законодательно предусмотрены права и обязанности нотариуса относительно данного нотариального действия.
По мнению сторонников нотариального удостоверения решений общих собраний и состава участников, минусы этого порядка (неудобство для самой компании) компенсируются тем, что он может серьезно защитить интересы ее участников (акционеров). Нотариальное удостоверение решений общих собраний и состава присутствовавших на них участников, конечно, не может автоматически исключить возможность обжалования данных решений. Если участник общества может доказать факт нарушений в проведении собрания, то наличие нотариального удостоверения результатов собрания не помешает ему обратиться в суд. Зато вероятность подлога документов и фактов при проведении собрания в присутствии нотариуса должна существенно снизиться. Но, разумеется, только при условии полной уверенности в добросовестности нотариусов. А для этого необходимо ввести весьма жесткую ответственность за злоупотребления нотариусами в данной сфере (например, если впоследствии будет доказано, что заверенный нотариусом документ оказался недостоверным).
Кроме того, возможные минусы обязательного нотариального удостоверения могут быть существенно снижены, если во исполнение Концепции будут приняты подробные нормативные акты, регламентирующие порядок и условия совершения данных нотариальных действий.
Александра Сергеева, юрисконсульт компании «Биоэнергия»
Еженедельный мониторинг стоимости свинины в живом весе (на 17.11.2015)
Регион РФ Цена, руб./кг Изм. в руб.
Курская область 94.00 0,00
Белгородская область 93,0 0,00
Воронежская область 95.00 0,00
Пензенская область 98.00 0,00
Республика Мордовия 104,00 0,00
Республика Татарстан 105,00 0,00